РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ

ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ - ОФОРМЛЕНИЕ БЕЗ НОТАРИУСА

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

2-е издание, исправленное

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 3 июля 2000 года

Авторы:

Киндеева Е.А. - начальник управления регистрации прав на недвижимость Московской областной регистрационной палаты: гл. 3 (п. 3.5, 3.6), гл. 4 (п. 4.1.1 - 4.1.10, 4.1.12, 4.1.13, 4.1.15; 4.2; 4.3);

Левицкая В.А. - заведующая отделом регистрации прав на недвижимость Московской областной регистрационной палаты: гл. 4 (п. 4.1.11, 4.1.14), 5, 6;

Пискунова М.Г. - заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации: гл. 1, 2, 3 (п. 3.1 - 3.4), 7, 8;

Сарьян Е.Р. - начальник управления регистрации прав на землю Московской областной регистрационной палаты: гл. 4 (п. 4.4).

Предисловие:

Кирсанов А.Р. - проректор Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации.

Введение:

Огородников В.В. - Главный государственный регистратор прав Московской области, Председатель Президиума совета главных государственных регистраторов Российской Федерации, заслуженный юрист Российской Федерации.

ПРЕДИСЛОВИЕ

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступивший в силу 31 января 1998 г., предоставил гражданам и юридическим лицам возможность выбора - заключать сделки с недвижимостью как в квалифицированной нотариальной форме, так и в предусмотренной Гражданским кодексом Российской Федерации простой письменной форме. Обязательная нотариальная форма сохранена только для некоторых договоров.

Подготовка проектов договоров требует достаточной юридической квалификации, знания основных положений обязательственного права, особенностей правового режима недвижимого имущества, ряда положений жилищного, семейного и корпоративного законодательства. В настоящее время, когда на всей территории России завершается создание системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо также знать и особенности правового регулирования деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав, а также самой процедуры государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - новый институт российского гражданского права. Новая процедура государственной регистрации во многом отлична от привычной регистрации в виде учета правоустанавливающих документов на недвижимость. Предусмотренная законом процедура регистрации при отчуждении недвижимости значительно расширяет возможности выбора сторонами способов оплаты и передачи имущества.

В настоящее время учреждениями юстиции ведется Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В нем осуществляются как регистрация прав на недвижимое имущество, так и регистрация сделок с недвижимостью, а также регистрация ограничений (обременений) прав. Это разные регистрационные действия, и они порождают различные правовые последствия. Кроме того, учреждения юстиции выдают содержащуюся в Едином реестре информацию о зарегистрированных правах и сделках.

Авторы настоящего издания имели целью познакомить читателей с теми новыми правилами на рынке недвижимости, с которыми им придется столкнуться при совершении сделок. Описание сложной системы и процедуры государственной регистрации изложено простым языком и понятно не только специалисту, но и неподготовленному читателю. Перечень документов, необходимых для регистрации, и порядок оплаты должны помочь сократить затраты времени и средств.

Отдельного внимания заслуживают образцы договоров, составленных с учетом многообразия вариантов заключения сделок с недвижимостью. Практический опыт работы в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество позволил авторам учесть в представленных проектах требования государственных регистраторов к текстам договоров.

Особенностью государственной регистрации является заявительный порядок. Только по заявлению правообладателя или иного заинтересованного лица начинаются регистрационные действия и выдается информация. Приведенные в книге образцы заявлений позволят читателю разобраться в многообразии функций регистрирующего органа и грамотно сформулировать свои законные требования.

Предлагаемая Вашему вниманию книга представляет собой первое подробное практическое пособие по подготовке сделок с недвижимостью в простой письменной форме к государственной регистрации.

Проректор Российского института

государственных регистраторов

при Министерстве юстиции

Российской Федерации

А.Р.КИРСАНОВ

ВЕДЕНИЕ

31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Основной идеей данного Закона является гласность и публичность оборота недвижимого имущества для обеспечения "прозрачности" рынка недвижимости. В соответствии с указанным Законом во всех регионах Российской Федерации создаются новые органы государственной власти - учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждения юстиции). Учреждения юстиции являются органами бесспорной юрисдикции, поскольку в соответствии со ст. 2 Федерального закона только государственная регистрация является единственным доказательством права на недвижимость. С целью защиты законных интересов всех участников рынка недвижимости учреждения юстиции осуществляют также проверку действительности поданных заявителем документов, правовую экспертизу и проверку законности сделок с недвижимым имуществом, а также выдают информацию о зарегистрированных правах по месту нахождения недвижимого имущества.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" имеет еще одну важнейшую особенность. С вступлением его в силу с 31 января 1998 г. отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, дачами, а также с земельными участками, ранее установленное законодательством. После вступления в действие 1 января 1996 г. ч. II Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в тексте - ГК РФ) не требуется обязательного нотариального удостоверения также сделок с недвижимостью нежилого назначения: гаражами, садовыми домиками, хозяйственными строениями, иными зданиями, помещениями и сооружениями нежилого назначения независимо от того, кто их заключает - граждане или организации.

Нотариату отведена важная роль в защите прав субъектов правоотношений по поводу недвижимого имущества. В функции частных и государственных нотариусов входят удостоверение бесспорных прав и фактов, удостоверение сделок, наложение запретов, осуществление иных действий, подтверждающих и защищающих права. Установленный Основами законодательства Российской Федерации о нотариате 1993 г. порядок совершения нотариальных действий дополнительно гарантирует обратившимся соблюдение их прав и законных интересов. Так, установление личности, проверка право- и дееспособности сторон, проверка полномочий представителя, принадлежности отчуждаемого имущества, отсутствия противоречий требованиям действующего законодательства (ст. 42, 43, 45, 54 Основ), а также гарантий возмещения ущерба являются действенной формой защиты прав граждан, обращающихся к нотариусу как к квалифицированному юристу. Следует подчеркнуть, что нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма, а также другие сделки по желанию сторон. Следовательно, обращение к нотариусу - это право граждан и организаций, но не обязанность, которая вследствие высоких взимаемых государственных пошлин и тарифов становится все более обременительной. Выбор "удостоверять - не удостоверять", перед которым стоят участники сделки, имеет важное значение.

Отмена правил об обязательном нотариальном удостоверении некоторых сделок с недвижимым имуществом, увязанная с датой вступления в силу указанного Закона, не означает возложения функций нотариата на органы государственной регистрации. Нотариус помимо удостоверения сделок оказывает оплачиваемые услуги по составлению проектов договоров, а в органы государственной регистрации представляются уже надлежащим образом оформленные и подписанные сторонами документы. Тексты договоров могут быть подготовлены самими гражданами как самостоятельно, так и с помощью квалифицированной юридической консультации. Учреждения юстиции обязаны провести правовую экспертизу и проверку законности сделок с недвижимостью независимо от того, заключена она в простой письменной или нотариальной форме. Договор должен соответствовать требованиям законодательства, и к нему должны быть приложены необходимые документы.

Таким образом, принцип добровольности нотариального удостоверения договоров установлен федеральным законодательством и не может быть изменен в отдельно взятом регионе Российской Федерации. Принимаемые в отдельных субъектах РФ постановления органов власти, иные акты, провозглашающие вопреки ГК РФ сохранение в республике, области, крае обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью, противозаконны, поскольку в соответствии с п. "о" ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации, а не ее субъектов.

Гражданам и организациям в большинстве случаев действующим законодательством предоставлено право самостоятельно решать, обращаться ли к услугам нотариуса и нести дополнительные расходы в зависимости от цены отчуждаемой недвижимости либо заключать договоры в простой письменной форме. Заключение договоров в простой письменной форме избавляет граждан от желания занизить цену недвижимости с целью "сэкономить" на уплате нотариальной пошлины или тарифа. Указание реальной цены договора является действенной гарантией возврата всей фактически уплаченной суммы покупателю, если впоследствии сделка будет расторгнута или признана недействительной. В любом случае обязательной является лишь государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством заключаемых сделок и приобретаемых прав, при этом зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены только в суде.

Главный государственный

регистратор прав Московской области,

Председатель Президиума совета

главных государственных регистраторов

Российской Федерации,

заслуженный юрист

Российской Федерации

В.В.ОГОРОДНИКОВ

Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту, гражданам и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на нее, надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.

1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).

2. Регистрации подлежат не только сами права, но также их ограничение (обременение), переход и прекращение (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.

3. Сделки с землей и иной недвижимостью также подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 164) и признаются заключенными с момента регистрации (п. 3 ст. 433), если иное не установлено законом.

4. Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

И Гражданским кодексом, и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) устанавливаются два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею. Важным также является то, что в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов недвижимости (учет и регистрацию жилого фонда продолжают осуществлять организации БТИ, а земельных участков - земельные комитеты), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а именно прав на недвижимость и сделок с ней. Это разные понятия, не совсем привычные в сложившейся системе отношений по поводу недвижимости.

1.1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Что такое недвижимость?

Существует следующее определение недвижимости, данное п. 1 ст. 130 ГК РФ: все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Этой же статьей к недвижимости отнесено то, что совершенно не отвечает этому критерию, - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а ст. 132 к недвижимости относит предприятие как имущественный комплекс, в составе которого недвижимость в виде земельных участков, зданий и сооружений может отсутствовать. Недвижимость - юридическое понятие, имущество может быть отнесено к недвижимости законом. Отнесение имущества к недвижимости имеет важное значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующий закон.