СДЕЛКИ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

КОММЕНТАРИЙ ГРАЖДАНСКОГО И ЖИЛИЩНОГО

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И ПРАКТИКА ЕГО ПРИМЕНЕНИЯ

Издание четвертое,

переработанное и дополненное

П.В. КРАШЕНИННИКОВ

Крашенинников Павел Владимирович, доктор юридических наук, Председатель Комитета Государственной Думы по законодательству, Государственный советник юстиции Российской Федерации, ректор Российской школы частного права.

ПРЕДИСЛОВИЕ К ЧЕТВЕРТОМУ ИЗДАНИЮ

В настоящее издание внесены изменения и дополнения, связанные с вступлением в силу ряда нормативных актов, тем или иным образом касающихся сделок с жилыми помещениями. Особенно следует выделить часть третью Гражданского кодекса Российской Федерации, вступившую в силу 1 марта 2002 года, где раздел V регулирует наследственные отношения.

Введение в действие нового наследственного права позволило выделить в отдельную главу вопросы, посвященные наследованию жилых помещений; кроме того, переработаны образцы документов, посвященных наследованию.

Июль 2002 г

ПРЕДИСЛОВИЕ К ТРЕТЬЕМУ ИЗДАНИЮ

Первоначально данная работа была предназначена для слушателей школы права "Статут" по теме "Сделки с жилыми помещениями". В общем-то, структура книги, как и ее наполнение, была определена во многом благодаря пожеланиям слушателей. Так появилось первое издание (1997 г.).

После принятия Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" издательство предложило подготовить второе издание работы с учетом действия данного законодательного акта (1999 г.).

Избранная тема, бесспорно, очень актуальна. Сделки с жилыми помещениями совершаются в больших количествах. Только за 1999 г. в России было зарегистрировано более 3 млн. сделок и прав на жилье, а за 2000 г. - около 7 млн. (при том, что договоры найма жилого помещения и некоторые другие сделки регистрации не подлежат). На практике возникает много вопросов и споров, в том числе рассматриваемых в судебных органах. Третье издание дополнено главой, посвященной сделкам с долями в праве общей собственности на жилые помещения и с жилыми помещениями, принадлежащими на праве общей собственности. Дополнены также главы первой части работы (комментарии к гражданскому и жилищному законодательству). Доработаны уже имеющиеся и включены новые образцы документов, предлагается анализ новой судебной практики по сделкам с жилыми помещениями.

Февраль 2001 г.

ВВЕДЕНИЕ

Целью настоящего издания является освещение вопросов, связанных с совершением и исполнением сделок с жилыми помещениями.

Особенности таких сделок заключаются как в специфике объекта, так и в регламентации их совершения. Жилище имеет строго целевое назначение. Оно предназначено исключительно для проживания граждан. Следовательно, правоотношения по поводу жилых помещений имеют определенные законом пределы. Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержится в актах гражданского законодательства. Вместе с тем в актах жилищного законодательства также есть большое количество норм, регулирующих те ли иные сделки (например, договор социального найма жилого помещения, договор обмена и т.п.).

Для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки, в которых в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо проводить черту между гражданским и жилищным законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Нельзя не отметить то обстоятельство, что Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой.

Гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции РФ относится к исключительному ведению Российской Федерации, а по ст. 72 федеральной Конституции жилищное законодательство входит в совместную компетенцию России и ее субъектов. И поэтому отношения, о которых говорилось выше, по эксплуатации, пользованию и др., могут регулироваться как Российской Федерацией, так и ее субъектами.

Данная работа состоит из трех взаимосвязанных частей.

Первая часть содержит комментарии гражданского и жилищного законодательства, регламентирующего сделки с жилыми помещениями. Рассматриваемые сделки условно делятся на сделки, направленные на отчуждение жилых помещений, и сделки, направленные на передачу жилых помещений в пользование. Комментарии снабжены изложением некоторых спорных вопросов, рассмотренных в судебных органах.

Во второй части предложены образцы договоров с жилыми помещениями, а также образцы завещаний и иных документов, необходимых для приобретения жилых помещений в порядке наследования.

Третья часть <*> содержит тексты актов гражданского и жилищного законодательства, регламентирующих сделки с жилыми помещениями.

<*> Не приводится.

Часть I. КОММЕНТАРИЙ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

§ 1. Виды сделок с жилыми помещениями

Раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК) указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209).

Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки. Так, собственники вправе совершить сделки: купли-продажи, мены, дарения, завещания и залога. Граждане - собственники жилого помещения, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями.

Здесь уместно отметить, что согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (например, завещание).

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). К примеру, договор купли-продажи, ренты, социального найма жилого помещения.

§ 2. Жилые помещения как объекты

гражданско-правовых сделок

Объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах. В качестве исключения из общего правила Жилищный кодекс РСФСР предусматривает возможность заключения договора обмена неизолированной комнаты между родственниками.

Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после их строительства или переоборудования учитываются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами <*>. В настоящее время в качестве таких органов, как правило, выступают бюро технической инвентаризации. В Москве такие обязанности возложены на Комитет муниципального жилья.

<*> См.: Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301.

Жилое помещение, являющееся объектом договора социального найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения являются недвижимым имуществом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме, наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В отличие от квартир, на жилые дома (изолированные части жилых домов) право собственности допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности <*>.

<*> См.: Кузьмин В.Н. Право личной собственности на жилой дом в СССР (Основные проблемы): Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 1975. С. 15.

В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.

В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы.

Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что недопустимо <*>.

<*> См.: Судебная практика по жилищным спорам: Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Издательская группа "Норма-Инфра-М", 1999. С. 206 - 207.

Анализ норм, изложенных в гл. 17 "Право собственности и другие вещные права на землю" <*> и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным.

<*> Глава 17 ГК РФ введена в действие 28 апреля 2001 г. (см.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 17. Ст. 1644; см. также: Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на землю. Вводный комментарий к главе 17 Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Статут, 2001).

В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 552, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.

Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для его использования. При этом возможны различные варианты.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.

Вплоть до начала 90-х гг. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые появилось с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" от 4 июля 1991 г. впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах - "местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации... коммунальных квартир" <*>.

<*> Впоследствии редакция ч. 2 ст. 4 названного законодательного акта была изменена.

Впоследствии Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат, наряду с другими возможностями, возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.

С принятием части второй Гражданского кодекса Российской Федерации окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами - пользователями других жилых помещений.

На практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе <*>, когда при продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По нашему мнению, право преимущественной покупки в данных случаях применяться не может, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.

<*> Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. М.: БЕК, 1995. С. 33.

В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 (ст. 288) <*>.

<*> См.: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" N 6/8 // Российская газета. 1996. 13 августа.